เช่าโรงงาน vs ซื้อโรงงาน แบบไหนคุ้มกว่า?

เทียบต้นทุน ความยืดหยุ่น และผลตอบแทนระยะยาวของการเช่ากับซื้อโรงงาน พร้อมสูตรคำนวณต้นทุนการครอบครองต่อปี และเกณฑ์ตัดสิน 6 ข้อ

คำตอบที่ตรงที่สุดคือไม่มีแบบไหนคุ้มกว่าในทุกกรณี เพราะความคุ้มขึ้นอยู่กับสามตัวแปรของธุรกิจเอง คือระยะเวลาที่จะใช้พื้นที่จริง ความแน่นอนของกระบวนการผลิต และต้นทุนเงินทุนของกิจการในเวลานั้น

ปัญหาของการเปรียบเทียบที่พบบ่อยคือการเอา "ค่าผ่อนต่อเดือน" ไปเทียบกับ "ค่าเช่าต่อเดือน" ตรง ๆ ซึ่งเป็นการเทียบที่ผิดตั้งแต่ต้น เพราะค่าผ่อนมีทั้งส่วนดอกเบี้ยที่เป็นค่าใช้จ่ายจริง และส่วนเงินต้นที่เป็นการเปลี่ยนเงินสดไปเป็นสินทรัพย์ ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย บทความนี้จึงเปรียบเทียบให้ครบสามมิติ คือต้นทุน ความยืดหยุ่น และผลตอบแทนระยะยาว พร้อมสูตรที่นำไปคำนวณกับตัวเลขของกิจการเองได้

มิติที่ 1 ต้นทุน ต้องนับให้ครบทั้งสองฝั่ง

ฝั่งเช่า ต้นทุนที่มองเห็นคือค่าเช่ารายเดือนซึ่งนำมาหักเป็นรายจ่ายทางภาษีได้ทั้งจำนวน บวกเงินประกันที่มักอยู่ที่ 3 ถึง 6 เดือน แต่ต้นทุนที่มักถูกลืมคือค่าปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะกับการผลิต ทั้งงานพื้น งานระบบไฟ งานระบายอากาศ และงานติดตั้งเครื่องจักร ซึ่งเมื่อสัญญาสิ้นสุดมักตกเป็นของเจ้าของอาคารตามเงื่อนไขสัญญา รวมถึงค่าย้ายและค่าหยุดผลิตในวันที่ต้องย้าย จึงต้องนำค่าปรับปรุงเหล่านี้มาเฉลี่ยตามอายุสัญญาเข้าไปในต้นทุนต่อปีด้วย

ฝั่งซื้อ ต้นทุนที่ต้องนับมีทั้งเงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนซึ่งกรมที่ดินกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่หักเป็นรายจ่ายได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ค่าซ่อมบำรุงโครงสร้าง และค่าประกันภัย

สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นซึ่งรวมถึงพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เสียในอัตรา 0.30% ของมูลค่าประเมินสำหรับส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท และ 0.40% สำหรับส่วนที่เกิน 50 ถึง 200 ล้านบาท โดยอัตราสูงสุดตามพระราชกฤษฎีกาอยู่ที่ 0.70% ตัวเลขนี้ควรใส่เข้าไปในต้นทุนต่อปีตั้งแต่ตอนคำนวณ ไม่ใช่ค่อยมารู้ตอนได้ใบแจ้ง

สูตรที่ใช้เทียบได้จริง ให้คำนวณต้นทุนการครอบครองต่อปีของทั้งสองทาง

• ฝั่งเช่า เท่ากับ ค่าเช่ารายปี บวกค่าปรับปรุงพื้นที่หารด้วยจำนวนปีตามสัญญา บวกค่าย้ายที่คาดไว้หารด้วยจำนวนปี
• ฝั่งซื้อ เท่ากับ ดอกเบี้ยจ่ายรายปี บวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บวกค่าซ่อมบำรุงและประกันภัย บวกค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ ลบด้วยมูลค่าทรัพย์สินที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปีนั้น

จุดสำคัญคือไม่นำเงินต้นที่ผ่อนเข้าไปในต้นทุน เพราะเงินต้นคือการสะสมสินทรัพย์ แต่ต้องนับค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ เพราะเงินก้อนนั้นถ้าอยู่ในธุรกิจจะสร้างผลตอบแทนได้

มิติที่ 2 ความยืดหยุ่น เช่ายืดหยุ่นตอนออก ซื้อยืดหยุ่นตอนใช้

การเช่าให้ความยืดหยุ่นในการถอนตัว แต่มีข้อจำกัดทางกฎหมายที่ผู้เช่าโรงงานต้องรู้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ และถ้าการเช่ามีกำหนดเกินสามปีขึ้นไป หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี

ในทางปฏิบัติหมายความว่า ธุรกิจที่ลงทุนปรับปรุงพื้นที่และติดตั้งเครื่องจักรมูลค่าหลายล้านบาทบนสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน มีความเสี่ยงที่จะบังคับตามสัญญาได้เพียงสามปี ซึ่งอาจสั้นกว่าระยะเวลาคืนทุนของเครื่องจักรที่ติดตั้งไป การจดทะเบียนการเช่าจึงเป็นเงื่อนไขที่ควรเจรจาตั้งแต่ต้น ไม่ใช่เรื่องที่ยืดหยุ่นได้

ข้อจำกัดอื่นของการเช่าคือการดัดแปลงอาคารและการเพิ่มกำลังไฟต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ และการยื่นขอใบอนุญาตหรือสิทธิประโยชน์การลงทุนมักต้องใช้เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินหรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของ ซึ่งเป็นตัวแปรที่ไม่ได้อยู่ในมือผู้เช่า

การซื้อให้ความยืดหยุ่นด้านตรงข้าม คือดัดแปลง ต่อเติม เพิ่มกำลังไฟ และติดตั้งเครื่องจักรหนักได้ตามต้องการ ใช้เป็นหลักประกันขอสินเชื่อได้ แต่ไม่ยืดหยุ่นเมื่อต้องการออก เพราะการขายอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลา และหากขายภายใน 5 ปีนับจากได้มา จะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า

มิติที่ 3 ผลตอบแทนระยะยาว

ค่าเช่ามีข้อดีทางภาษีที่ตรงไปตรงมา คือหักเป็นรายจ่ายได้ทั้งจำนวนในปีที่จ่าย แต่จ่ายแล้วไม่เหลือสินทรัพย์

การซื้อให้ประโยชน์สามทางพร้อมกัน ทางแรกคือค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคา ซึ่งพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 กำหนดให้หักอาคารถาวรได้ไม่เกิน 5% ต่อปี และเครื่องจักรได้ไม่เกิน 20% ต่อปี ทางที่สองคือดอกเบี้ยเงินกู้ที่หักเป็นรายจ่ายได้ และทางที่สามคือมูลค่าทรัพย์สินที่อาจเพิ่มขึ้นตามทำเล

ข้อควรระวังที่สำคัญคือที่ดินไม่สามารถหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาได้ ดังนั้นในการซื้อโรงงาน ส่วนที่เป็นมูลค่าที่ดินจะไม่ให้ประโยชน์ทางภาษีในรูปค่าเสื่อม ต่างจากส่วนที่เป็นอาคาร ซึ่งเป็นเหตุผลที่การแยกมูลค่าที่ดินและอาคารในเอกสารซื้อขายมีผลต่อการคำนวณภาษีในปีต่อ ๆ ไป

อีกด้านที่ต้องชั่งน้ำหนักคือเงินดาวน์ที่จมลงไปในสินทรัพย์คือเงินทุนหมุนเวียนที่หายไปจากธุรกิจ สำหรับกิจการที่กำลังโตเร็ว ลูกหนี้การค้าและสินค้าคงคลังจะโตตามยอดขาย หากใช้เงินสดไปกับเงินดาวน์จนวงเงินหมุนเวียนตึง ต้นทุนที่แท้จริงจะสูงกว่าที่คำนวณไว้มาก เพราะต้องไปกู้เงินหมุนเวียนในอัตราที่แพงกว่า

โดยหลักการ หากธุรกิจจะใช้พื้นที่นั้นเกินราว 7 ถึง 10 ปี กระบวนการผลิตนิ่งแล้ว และมีเงินทุนหมุนเวียนเหลือพอ การซื้อมักได้เปรียบเมื่อคิดต้นทุนรวมทั้งช่วงเวลา แต่หากยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่เกิน 5 ปี หรือกระบวนการผลิตยังเปลี่ยนบ่อย การเช่ามักคุ้มกว่า ช่วงตัวเลขนี้เป็นกรอบคร่าว ๆ ที่ต้องคำนวณกับตัวเลขจริงของกิจการอีกครั้ง

เกณฑ์ตัดสิน 6 ข้อ

• ระยะเวลาที่จะใช้พื้นที่ ต่ำกว่า 5 ปีให้น้ำหนักการเช่า เกิน 7 ปีให้น้ำหนักการซื้อ
• ความนิ่งของกระบวนการผลิต ถ้ายังเปลี่ยนผังหรือเปลี่ยนสินค้าบ่อย ให้เช่า
• ความจำเป็นในการดัดแปลง ถ้าต้องติดตั้งเครื่องจักรหนัก เพิ่มกำลังไฟ หรือทำฐานรากพิเศษ ให้ซื้อ
• สภาพเงินทุนหมุนเวียน ถ้าวงจรเงินสดยาวและวงเงินตึง ให้เช่าเพื่อรักษาสภาพคล่อง
• ความต้องการหลักประกัน ถ้าต้องใช้สินทรัพย์ค้ำประกันเพื่อขยายวงเงิน ให้ซื้อ
• แผนขอใบอนุญาตหรือสิทธิประโยชน์ ถ้าต้องยื่นขอใบอนุญาตโรงงานหรือสิทธิประโยชน์การลงทุน ให้ซื้อ หรือเช่าโดยจดทะเบียนการเช่าระยะยาว

ทางสายกลางที่มักถูกมองข้าม

ไม่จำเป็นต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่งตลอดไป แนวทางที่ลดความเสี่ยงได้มากคือเช่าในช่วงที่กระบวนการยังไม่นิ่งเพื่อรักษาความยืดหยุ่น แล้วซื้อเมื่อกำลังผลิตและผังการทำงานเข้าที่ โดยตั้งเกณฑ์ล่วงหน้าว่าจะย้ายไปซื้อเมื่อใด เช่น เมื่ออัตราการใช้กำลังผลิตเกิน 80% ต่อเนื่องสองไตรมาส

อีกทางที่ตอบโจทย์ SME คือการซื้อในขนาดที่พอดีแทนการสร้างโรงงานใหญ่ตั้งแต่แรก โรงงานขนาดเล็กหรือ Mini Factory ทำให้เงินลงทุนต่อหน่วยอยู่ในระดับที่ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมเข้าถึงได้ และยังได้ประโยชน์ของการเป็นเจ้าของครบ ทั้งการดัดแปลงได้เอง การใช้เป็นหลักประกัน และค่าเสื่อมราคาอาคาร โครงการอย่าง Biggerland ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ซึ่งอยู่บนที่ดินสีม่วงที่ผังเมืองรองรับ มีถนนกว้างรองรับรถบรรทุก ระบบไฟฟ้า 3 เฟส และใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน เป็นตัวอย่างของทางเลือกกลุ่มนี้ ทั้งนี้ควรตรวจราคาและเงื่อนไขปัจจุบันกับโครงการก่อนนำไปคำนวณ

บทสรุป

การเทียบเช่ากับซื้อให้ถูกต้องต้องเทียบต้นทุนการครอบครองต่อปีแบบเต็ม ไม่ใช่เทียบค่าผ่อนกับค่าเช่า ฝั่งเช่าต้องบวกค่าปรับปรุงพื้นที่และค่าย้ายที่เฉลี่ยตามอายุสัญญา ฝั่งซื้อต้องบวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง และค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์ แต่ไม่นับเงินต้นเป็นค่าใช้จ่าย

ด้านความยืดหยุ่น การเช่าได้เปรียบตอนออก การซื้อได้เปรียบตอนใช้ และผู้เช่าต้องระวังเงื่อนไขตามมาตรา 538 ที่ทำให้สัญญาเกินสามปีซึ่งไม่จดทะเบียนบังคับได้เพียงสามปี ด้านผลตอบแทนระยะยาว การซื้อได้ประโยชน์จากค่าเสื่อมอาคารและมูลค่าทรัพย์สิน แต่ที่ดินหักค่าเสื่อมไม่ได้ และเงินดาวน์คือสภาพคล่องที่หายไปจากธุรกิจ

เนื้อหาในบทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อใช้ตั้งกรอบการคำนวณ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือภาษี การตัดสินใจจริงควรทำร่วมกับผู้สอบบัญชีและที่ปรึกษาการเงินของกิจการ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: ถ้าเช่าอยู่แล้วและอยากซื้อ ควรทำอย่างไรกับสัญญาเดิม

ตรวจเงื่อนไขการบอกเลิกก่อนกำหนดและเงื่อนไขเงินประกันในสัญญาเป็นเรื่องแรก เพราะค่าปรับการออกก่อนกำหนดต้องนับเข้าไปในต้นทุนการย้าย จากนั้นวางแผนย้ายให้ทับซ้อนกันช่วงสั้นที่สุด โดยคำนวณค่าเช่าคู่ขนานระหว่างย้ายและค่าหยุดผลิตเข้าไปในงบลงทุนด้วย เพราะสองรายการนี้มักถูกลืมและทำให้งบบานปลาย

Q2: การเช่าจดทะเบียนระยะยาวต่างจากการซื้ออย่างไร

การจดทะเบียนการเช่าทำให้สิทธิของผู้เช่าบังคับได้ตามระยะเวลาในสัญญา จึงลดความเสี่ยงในการลงทุนปรับปรุงพื้นที่ได้มาก แต่ยังไม่เท่ากับการเป็นเจ้าของ เพราะไม่ได้กรรมสิทธิ์ ไม่ได้ค่าเสื่อมราคาอาคารในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน และการนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกันมีข้อจำกัดมากกว่าโฉนด

Q3: ควรกันเงินสำรองเท่าไรถ้าตัดสินใจซื้อ

หลักที่ปลอดภัยคือหลังจ่ายเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการโอนแล้ว ควรยังมีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอสำหรับวงจรเงินสดของธุรกิจอย่างน้อยหนึ่งรอบเต็ม บวกค่าใช้จ่ายคงที่อีกประมาณ 3 เดือน หากการซื้อทำให้เหลือน้อยกว่านั้น ควรพิจารณาลดขนาดที่ซื้อ เพิ่มระยะเวลาผ่อน หรือเช่าไปก่อน