ซื้อโรงงานราคา 20 ล้าน บริษัทต้องพร้อมแค่ไหน?

เช็กความพร้อม 4 ด้านก่อนซื้อโรงงาน เงินสดวันโอน กระแสเงินสดรองรับค่างวด โครงสร้างหนี้ และกำไรที่ต้องแสดงได้ พร้อมเช็กลิสต์ 6 ข้อ

คำถามที่เจ้าของธุรกิจถามบ่อยที่สุดก่อนซื้อโรงงานคือ "ต้องมีเงินเท่าไร" ซึ่งเป็นคำถามที่ตอบไม่ครบ เพราะธนาคารไม่ได้ดูแค่เงินก้อนที่มีในวันโอน แต่ดูว่ากิจการสร้างกระแสเงินสดพอจ่ายค่างวดได้ต่อเนื่องหรือไม่ และหลังโอนแล้วยังเหลือสภาพคล่องพอเดินธุรกิจหรือเปล่า

บทความนี้แจกแจงความพร้อมสี่ด้านที่ต้องมีก่อนตัดสินใจ คือเงินสดที่ต้องเตรียม กระแสเงินสดที่ต้องรองรับค่างวด โครงสร้างหนี้ที่ธนาคารรับได้ และผลกำไรที่ต้องแสดงได้ โดยใช้กรณีโรงงานราคา 20 ล้านบาทเป็นตัวอย่าง

ด้านที่ 1 เงินสดที่ต้องมีในวันโอน

เงินดาวน์ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเดียว รายการที่ต้องเตรียมมีดังนี้

เงินดาวน์ สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยทั่วไปให้วงเงินตามสัดส่วนของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ทำให้ผู้ซื้อต้องเตรียมส่วนต่างเอง หากสมมติวางดาวน์ 25% ของ 20 ล้านบาท เท่ากับ 5 ล้านบาท

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน กรมที่ดินกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หากราคาประเมินอยู่ที่ 20 ล้านบาท เท่ากับ 400,000 บาท ซึ่งโดยธรรมเนียมมักแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ต้องตกลงกันให้ชัดในสัญญา

ค่าธรรมเนียมจดจำนอง อยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง หากจำนอง 15 ล้านบาท เท่ากับ 150,000 บาท

ค่าประเมินราคาและค่าดำเนินการสินเชื่อ ตามอัตราของแต่ละธนาคาร

รวมค่าใช้จ่ายวันโอนที่นอกเหนือจากเงินดาวน์แล้ว มักอยู่ในระดับ 2 ถึง 3% ของราคาซื้อขาย ซึ่งในกรณีนี้คือประมาณ 400,000 ถึง 600,000 บาท

ด้านที่ 2 กระแสเงินสดที่ต้องรองรับค่างวด

จากตัวอย่างเดิม กู้ 15 ล้านบาท ระยะเวลา 15 ปี ที่อัตราดอกเบี้ยประมาณ 6.4% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 129,800 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 1.56 ล้านบาทต่อปี

อัตราดอกเบี้ยนี้อ้างอิงจากอัตรา MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในเดือนสิงหาคม 2569 ซึ่งอยู่ระหว่าง 6.30% ถึง 6.55% ต่อปี โดยในทางปฏิบัติสินเชื่อธุรกิจมักคิดที่ MLR บวกส่วนต่างตามความเสี่ยงของกิจการ ดังนั้นควรคำนวณเผื่ออัตราที่สูงกว่านี้ไว้ด้วย

ตัวชี้วัดที่สถาบันการเงินใช้ประเมินคือความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งคำนวณจากกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมราคา หารด้วยภาระผ่อนชำระทั้งปีรวมทุกสัญญา โดยทั่วไปสถาบันการเงินต้องการเห็นตัวเลขนี้ไม่ต่ำกว่า 1.2 ถึง 1.5 เท่า

ในกรณีตัวอย่าง หากภาระใหม่คือ 1.56 ล้านบาทต่อปี และไม่มีหนี้เดิม กิจการควรมีกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมราคาอย่างน้อยประมาณ 1.9 ถึง 2.3 ล้านบาทต่อปี และหากมีภาระผ่อนเดิมอยู่แล้ว ต้องนำมารวมในตัวหารด้วย

ข้อควรระวังคือกำไรที่ใช้คำนวณต้องเป็นกำไรที่ปรากฏในงบการเงิน ไม่ใช่กำไรที่เจ้าของรู้เอง ธุรกิจที่นำรายจ่ายส่วนตัวมาลงเป็นรายจ่ายของบริษัทจะมีกำไรทางบัญชีต่ำกว่าความเป็นจริง และจะเสียเปรียบทันทีในขั้นตอนนี้

ด้านที่ 3 โครงสร้างหนี้ที่รับได้

นอกจากความสามารถชำระหนี้ สถาบันการเงินยังดูสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ซึ่งบอกว่ากิจการใช้เงินกู้มากเกินเมื่อเทียบกับทุนของตัวเองหรือไม่ ธุรกิจผลิตโดยทั่วไปมักอยู่ในระดับที่ยอมรับได้เมื่อไม่เกิน 2 ถึง 3 เท่า แต่เกณฑ์จริงต่างกันตามประเภทธุรกิจและนโยบายของแต่ละธนาคาร

สิ่งที่ควรทำก่อนยื่นขอสินเชื่อคือคำนวณสัดส่วนนี้หลังรวมเงินกู้ก้อนใหม่แล้ว ถ้าตัวเลขสูงเกินไป ทางเลือกคือเพิ่มทุน เพิ่มเงินดาวน์ ลดขนาดที่ซื้อ หรือชะลอไปหนึ่งรอบบัญชีเพื่อสะสมกำไรสะสมให้สูงขึ้นก่อน

ด้านที่ 4 ผลกำไรและเอกสารที่ต้องแสดงได้

สถาบันการเงินต้องการเห็นความต่อเนื่อง ไม่ใช่ปีเดียวที่ดี สิ่งที่ควรมีคืองบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบย้อนหลังอย่างน้อยสองถึงสามปี โดยมีกำไรต่อเนื่องและรายได้ที่ไม่ผันผวนรุนแรง เอกสารที่มักถูกขอเพิ่มเติมได้แก่ รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 ถึง 12 เดือน หนังสือรับรองบริษัทและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่เป็นปัจจุบัน แบบแสดงรายการภาษีที่ยื่นแล้ว สัญญาซื้อขายหรือหนังสือเสนอขาย เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน และแผนธุรกิจที่อธิบายว่าทำไมต้องซื้อและจะสร้างรายได้เพิ่มอย่างไร

ข้อสุดท้ายนี้มักถูกทำแบบขอไปที ทั้งที่เป็นเอกสารที่อธิบายเหตุผลของการลงทุนได้ดีที่สุด แผนที่ระบุว่ากำลังผลิตจะเพิ่มเท่าไร รองรับคำสั่งซื้อของใคร และคืนทุนภายในกี่ปี ช่วยให้การพิจารณาง่ายขึ้นมาก

บทสรุป

ความพร้อมในการซื้อโรงงาน 20 ล้านบาทไม่ได้วัดที่เงินก้อนเดียว แต่วัดจากสี่ด้านพร้อมกัน คือเงินสดวันโอนซึ่งรวมค่าธรรมเนียมโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% กระแสเงินสดที่รองรับค่างวดปีละราว 1.56 ล้านบาทได้อย่างสบาย โครงสร้างหนี้ที่ยังอยู่ในเกณฑ์ และงบการเงินที่แสดงกำไรต่อเนื่อง

และข้อที่สำคัญที่สุดแต่ถูกมองข้ามบ่อยที่สุดคือเงินสำรองหลังโอน เพราะการเป็นเจ้าของอาคารแต่ขาดเงินหมุนเวียน เป็นสถานการณ์ที่แก้ยากกว่าการเช่าต่อไปอีกหนึ่งปี

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือการลงทุน เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อจริงต่างกันตามนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน ควรปรึกษาผู้สอบบัญชีและเจ้าหน้าที่สินเชื่อก่อนตัดสินใจ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: ธนาคารให้กู้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาโรงงาน

ขึ้นกับนโยบายของแต่ละธนาคาร ประเภทหลักประกัน และความแข็งแรงของกิจการ จุดที่ต้องเข้าใจคือธนาคารพิจารณาจากราคาประเมินของผู้ประเมินที่ธนาคารยอมรับ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขาย หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้ซื้อต้องเตรียมส่วนต่างเพิ่มเอง จึงควรขอทราบผลประเมินก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่

Q2: กิจการเพิ่งตั้งได้ปีเดียว ขอสินเชื่อซื้อโรงงานได้ไหม

ยากกว่าปกติมาก เพราะขาดงบการเงินย้อนหลังที่แสดงความต่อเนื่อง ทางที่มักใช้ได้คือเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น เพิ่มหลักประกันอื่น หรือใช้กลไกค้ำประกันสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยที่มีอยู่ ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อเพื่อดูทางเลือกที่เหมาะกับกรณีของตัวเอง

Q3: ควรผ่อนสั้นหรือผ่อนยาว

ผ่อนยาวทำให้ค่างวดรายเดือนต่ำลงและรักษาสภาพคล่องได้ดีกว่า แต่จ่ายดอกเบี้ยรวมมากกว่า ส่วนผ่อนสั้นประหยัดดอกเบี้ยแต่กดกระแสเงินสด แนวทางที่สมดุลสำหรับธุรกิจที่กำลังโตคือเลือกระยะยาวไว้ก่อนเพื่อความปลอดภัย แล้วชำระคืนก่อนกำหนดในปีที่กำไรดี โดยตรวจเงื่อนไขค่าปรับการชำระก่อนกำหนดในสัญญาให้ชัดตั้งแต่ต้น